กฎหมายขายฝากเป็นกฎหมายที่น่ารู้ไว้ก่อนทำนิติกรรมการขายฝาก เพื่อความปลอยภัยของผู้ทำนิติกรรมทั้ง 2 ฝ่าย ป้องกันกลลวงจากมิจฉาชีพ อ้างอิงจาก พรบ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาที่อยู่อาศัย ฉบับปี พ.ศ. 2562
จดทะเบียนขายฝากต่อหน้าเจ้าพนักงานที่กรมที่ดินเท่านั้น หากไม่ได้จดถือเป็นโมฆะ
รายละเอียดที่ต้องระบุในสัญญา มี 5 ข้อดังนี้
- ชื่อที่อยู่ของคู่สัญญา
- รายละเอียดของทรัพย์ที่ขายฝาก
- ราคาขายฝาก
- จำนวนสินไถ่
- วันที่ขายฝากและวันครบกำหนดไถ่
ยอดสินไถ่ – คำนวนจากวันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดแล้ว ต้องคิดเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี
กรณีไถ่ถอนก่อนกำหนดเวลา – ผู้ขายฝากสามารถขอไถ่ถอนก่อนกำหนดเวลาไถ่ได้ โดยดอกเบี้ยสามารถลดลงได้ตามสัดส่วน แต่ผู้รับซื้อสามารถเรียกค่าเสียโอกาสได้ 2% ของยอดขายฝากตามระยะเวลาที่เหลือ
การขยายกำหนดเวลาไถ่ – สามารถขยายเวลาได้หลายครั้ง โดยระยะเวลารวมในการขายฝากทั้งหมดจะต้องไม่เกิน 10 ปี
การใช้ประโยชน์หลังขายฝาก – ผู้ขายฝากสามารถใช้ทำการเกษตร หรืออยู่อาศัยได้จนถึงวันไถ่ถอน โดยผู้ขายฝากต้องดูแลทรัพย์สินไว้เป็นอย่างดีเสมือนเป็นของตนเอง หากก่อนทำการขายฝากเคยใช้ประโยชน์ในอสังหาฯเป็นการให้เช่า ก็สามารถใช้ประโยชน์ต่อได้ โดยค่าเช่าเป็นของผู้ขายฝากตามเดิม
แต่ถ้าหากขายฝากไปแล้ว จะต้องมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยค่าเช่าจะเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากก็ได้ ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ ค่าเช่าจะเป็นของผู้ซื้อฝาก
และสิทธิ์ในการให้เช่าหรือการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อไม่ได้ไถ่คืน
การโอนย้ายสิทธิ์ – สิทธิ์ในการไถ่ถอน สามารถโอนให้กับทายาทได้ และสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝาก สามารถโอนให้ทายาทได้เช่นกัน
หน้าที่ของผู้รับซื้อฝาก – ผู้รับซื้อฝาก ต้องไม่ก่อภาระหรือหนี้สินบนทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน 3-6 เดือน ผู้รับซื้อฝากต้องส่งไปรษณีย์ให้ผู้ขายฝาก เพื่อเป็นการแจ้งเตือนวันกำหนดไถ่ถอน และ ยอดสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากไม่ทำตาม ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ขยายเวลาไถ่ถอนออกไปได้อีก 6 เดือน
การไถ่ถอน
1. กรณีไถ่ถอนด้วยการวางทรัพย์ จะต้องวางเต็มจำนวน
2.ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนกับผู้รับซื้อฝากโดยตรง หรือหากไม่สามารถติดต่อ
ผู้รับซื้อฝาก ก็สามารถไปไถ่ถอนที่สำนักงานวางทรัพย์ หรือ สำนักงานที่ดิน
จังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก ภายใน 30 วัน นับจากกำหนดไถ่ถอนได้
3.หากผู้ขาบฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ตามกำหนด ผู้ขายฝากต้องมอบทรัพย์สิน
ตามสภาพ ณ วันที่ครบกำหนด
4.ทรัพย์สินที่ผู้รับซื้อฝากได้รับ จะต้องปลอดสิทธิ์ใดๆที่ผู้ขายฝากก่อไว้ เช่น การปล่อยเช่า
กฎหมายขายฝาก เป็นกฎหมายที่ช่วยคุ้มครองทั้งผู้รับซื้อฝาก และผู้ขายฝาก ทั้งสองฝ่าย
จึงเป็นสิ่งที่ทุกคนควรรู้ เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดที่จะทำให้เสียเวลา และเพื่อไม่ให้ถูกกลโกงจากมิจฉาชีพ
