ยุคสมัยนี้ ธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า หรือ ที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างบ้าน หรือห้องชุด
ก็มีให้เลือกมากมายหลากหลายราคา ส่วนคนที่อยากมีที่ดินหรือบ้านเป็นของตัวเองที่สามารถซื้อได้ในราคาย่อมเยา ก็มีทางเลือกที่ตอบโจทย์ คือ การประมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากกรมบังคับคดี หรือส่วนใหญ่ที่เรียกกันว่า ขายทอดตลาด นั่นเอง
และประเด็นวันนี้ที่เราจะคุยกัน คือ ถ้าหากซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีอย่างถูกต้อง แต่เจ้าหน้าที่กลับมาตรวจสอบพบภายหลังว่า บ้านหลังที่อยู่ในที่ดินพื้นนี้ถูกก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ถูกต้องตามกฎหมาย กรณีเช่นนี้จะมีผลอย่างไร เรายกกรณีศึกษาดังนี้
โดยเรื่องมีอยู่ว่า… ผู้ฟ้องคดีซื้อที่ดินมีโฉนด พร้อมอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จ ๒ หลัง จากการ ขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ต่อมา เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงได้ร้องเรียนต่อผู้อำนวยการเขต (ผู้ถูกฟ้องคดี ที่ ๑) ว่าอาคารของผู้ฟ้องคดีได้ทำการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต และอาคารบางส่วนมีการรุกล้าเข้าไปในที่ดิน ของผู้ร้อง เมื่อมีการตรวจสอบ พบว่าอาคารตึก ๑ ชั้น จำนวน ๑ หลัง ของผู้ฟ้องคดีก่อสร้างโดย ไม่ได้รับอนุญาตจริง ผู้อำนวยการเขตจึงได้มีคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีระงับการก่อสร้างอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาต จากเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือใบรับแจ้งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น และมีคำสั่งห้ามใช้หรือเข้าไปในส่วนใด ๆ ของอาคาร หรือบริเวณอาคารที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตทั้งหมด รวมทั้งมีคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีดำเนินการแก้ไขและยื่นคำขอ รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารภายในเวลาที่กำหนด ผู้ฟ้องคดีไม่ได้อุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวและไม่ดำเนินการแก้ไขอาคารแต่อย่างใด ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๑ จึงได้มีคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีรื้อถอนอาคารออกทั้งหมดให้เสร็จภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่ได้รับคำสั่ง ผู้ฟ้องคดีจึงได้ อุทธรณ์คำสั่งทั้งหมดต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ในเขตกรุงเทพมหานคร (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๒) ซึ่งผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๒ มีคำวินิจฉัยไม่รับพิจารณาอุทธรณ์กรณีคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างอาคารและคำสั่งห้ามใช้หรือเข้าไปในส่วนใด ๆ ของอาคารหรือบริเวณอาคาร เนื่องจากเป็นการอุทธรณ์เมื่อพ้นกำหนดเวลา ๓๐ วันตามที่กฎหมายกำหนด และ ยกอุทธรณ์กรณีคำสั่งให้ดำเนินการแก้ไขและยื่นคำขอรับใบอนุญาต และคำสั่งให้รื้อถอนอาคาร ผู้ฟ้องคดีเห็นว่าคำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๑ และคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๒ ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงนำคดีมายื่นฟ้องต่อศาลขอให้ศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนคำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๑ และค าวินิจฉัยอุทธรณ์ของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๒ ดังกล่าว คดีนี้… ศาลปกครองสูงสุดพิจารณาแล้วเห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าผู้ฟ้องคดีได้ซื้อที่ดิน พร้อมตึกที่สร้างยังไม่เสร็จจำนวน ๒ หลัง จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี โดยบ้านดังกล่าวได้ปลูก รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนาย ก. และนาย ข. ซึ่งผู้ฟ้องคดีได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกมาโดยสุจริต และเป็นกรณีที่อาจ ขอจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมในที่ดินที่โรงเรือนหรืออาคารรุกล้ำได้ แต่เมื่อมีการร้องเรียนให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจสอบการก่อสร้างอาคารดังกล่าว ซึ่งพบว่า อาคารนั้นก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต และมีผนังของอาคารส่วนที่ติดที่ดินแปลงข้างเคียงอยู่ห่างเขตที่ดิน แปลงข้างเคียงไม่ถึง ๒.๐๐ เมตร และมิได้มีการจัดทำให้เป็นผนังทึบ จึงเป็นการก่อสร้างที่ไม่ชอบด้วยหลักเกณฑ์ ตามข้อ ๕๐ ของกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ ผู้อำนวยการเขตย่อมอาศัยอ านาจตามมาตรา ๔๐ และมาตรา ๔๑ แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน ออกคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารดำเนินการตามที่กฎหมายกำหนดได้ เมื่อผู้อำนวยการเขตได้ออกคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดี
ดำเนินการแก้ไขและยื่นคำขอรับใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ผู้ฟ้องคดีไม่ปฏิบัติตามคำสั่งภายในระยะเวลาที่กำหนด การที่ผู้อำนวยการเขตมีคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีรื้อถอน อาคารดังกล่าว ตามมาตรา ๔๒ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. ๖๒/๒๕๖๒)
คดีนี้ จึงเป็นอุทาหรณ์ที่ดีให้กับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด ของกรมบังคับคดี ในการที่จะต้องตรวจสอบกับหน่วยงานและผู้ที่เกี่ยวข้องให้ดีเสียก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์นั้น มีภาระผูกพันตามกฎหมาย หรือมีผู้อาศัยอยู่ หรือได้ก่อสร้างโดยได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เพราะแม้ว่าจะได้ซื้อมาจากการขายทอดตลาดโดยสุจริต แต่หากตรวจพบในภายหลังว่ามีการก่อสร้าง โดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ผู้ซื้อก็ต้องรับภาระในการดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และหากไม่ปฏิบัติตามหรือเป็นกรณีที่ไม่อาจแก้ไขได้ ก็อาจถูกสั่งให้รื้อถอนได้
