ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติเอาไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีนั้น ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
การครอบครองปรปักษ์ที่ดิน เป็นการที่บุคคลเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบและเปิดเผย มาอย่างต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด และมีเจตนาที่จะเป็นเจ้าของ อาจทำให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นไป ฟรีๆ
สรุปก็คือ การครอบครองโดยปรปักษ์เป็นการแย่งความเป็นเจ้าของในที่ดินด้วยการเข้าไปครอบครองตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด แต่ก็มีเงื่อนไขและวิธีป้องกัน จะเป็นอย่างไรนั้นเรามาดูกันดีกว่าค่ะ
เงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์
ต้องครอบครองที่ดินของผู้อื่น
จะเป็นที่ดินปรปักษ์ได้ ต้องเป็นที่ดินมีโฉนด หรือโฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เท่านั้น ถ้าเป็นที่ดิน ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน), น.ส.3/น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์), ที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ) หรือที่ดินของรัฐ จะไม่เข้าเงื่อนไขเรื่องการครอบครองปรปักษ์
ต้องครอบครองโดยสงบ และเปิดเผย
ถ้าเจ้าของที่ดินได้แสดงความเป็นเจ้าของด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น แจ้งความร้องทุกข์ หรือฟ้องร้องดำเนินคดีเพื่อขับไล่ ปิดทางเข้าออกอยู่ตลอดเพื่อไม่ให้เข้ามาครอบครอง แต่บุคคลนั้นก็ยังครอบครองต่อไป กรณีแบบนี้ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ และจะต้องครอบครองที่ดินอย่างเปิดเผย ทำให้บุคคลภายนอกเห็นได้ว่าตนครอบครองที่ดินอยู่ ไม่ได้อยู่แบบหลบ ๆ ซ่อน ๆ หรือพยายามปกปิดการเข้าครอบครองของตัวเองด้วย
ต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของ
ต้องเป็นการครอบครองโดยเจตนาว่าตนเองคือเจ้าของที่ดินแปลงนั้นแล้ว ไม่ใช่การครอบครองแทนผู้อื่น ใช้ประโยชน์ที่ดินเหมือนตัวเองเป็นเจ้าของจริง ๆ ถ้าเป็นกรณีผู้เช่า จะอ้างเรื่องการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เพราะได้รับอนุญาตจากเจ้าของให้ใช้ประโยชน์บนที่ดิน ถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของที่ดิน
ต้องครอบครองอย่างต่อเนื่อง
บุคคลนั้นจะต้องครอบครองที่ดินซึ่งถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี ถ้าในระหว่างนั้นสมัครใจออกจากการครอบครองที่ดินไป ก็จะต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่
วิธีป้องกันไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินของคุณ
- หมั่นเข้าไปดูแลตรวจสอบที่ดินและทรัพย์สินเพื่อกันบุคคลอื่นเข้ามาแอบอ้าง
- สังเกตว่ามีร่องรอยการอยู่อาศัย หรือการใช้ประโยชน์บนที่ดินของเรามั้ย ตอนที่เราไม่อยู่
- กั้นรั้ว ติดป้ายแจ้งเตือน แสดงความเป็นเจ้าของ ป้องกันผู้บุกรุก
- พูดคุยกับผู้อยู่อาศัยใกล้ข้างเคียง เพื่อช่วยสอดส่องดูแล
- ทำรังวัดอย่างน้อยทุก ๆ 5 ปี เพื่อตรวจสอบพื้นที่ของที่ดิน
- เสียภาษีตามกฎหมายที่ดิน หน่วยงานราชการ
- ถ้าพบว่ามีผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดิน แนะนำให้เจรจาทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
